Die 2010er-Jahre: Immobilien boomen
Banken leihen sich Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB). Wenn die EZB höhere Zinsen für Kredite (z. B. zur Finanzierung einer Immobilie) verlangt, geben die Banken diese erhöhten Zinskosten an ihre Kunden weiter. Wodurch die Zinssätze für Kredite steigen. Um die europäische Wirtschaft nach der Finanzkrise 2008 zu stabilisieren, senkte die EZB den Leitzins dauerhaft.
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland, Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/597304/umfrage/immobilienpreise-alle-baujahre-in-deutschland/
In den 2010er-Jahren und auch bis 2022 waren daher niedrige Zinsen vorherrschend, real sogar Negativzinsen auf Ersparnisse. Das führte dazu, dass Sparer kaum noch Zinsen auf ihr Geld erhalten haben, während Kredite für Immobilien günstig blieben. Aber was tun, wenn das Geld auf der Bank nicht mehr wächst und die Kreditkonditionen günstig sind? Ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Immobilien, oft als „Betongold“ bezeichnet, wurden für viele Menschen sehr attraktiv. Dies führte zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien – und damit auch zu steigenden Immobilienpreisen.
2022: Zinsen steigen, Preise für Immobilien fallen
Erhöht die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins, steigen die Gesamtkosten für Immobilienkäufer. Daraus folgt, dass sich weniger Menschen den Erwerb einer Immobilie leisten können, was die Nachfrage nach Kaufobjekten reduziert.
Aufgrund eines temporären Nachfrageüberhangs stellt dies zunächst kein Problem dar. Denn die meisten Eigentümer dürften ihre Immobilie mit Zinsbindungen jenseits der 5 – 10 Jahresbindung finanziert haben. Mittel- bis langfristig könnte es jedoch kritisch werden, wenn die Eigentümer der Immobilien nach 10 oder 15 Jahren aus ihrer Zinsbindung kommen und eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Sollte der Zinssatz stark ansteigen, werden diese Finanzierungen deutlich teurer, was dazu führen könnte, dass sich einige Kreditnehmer die Finanzierung nicht mehr leisten können und ihre Immobilien veräußern müssen. Dies würde zu einem Anstieg des Immobilienangebots führen.
Eine einfache Rechnung zeigt, wie drastisch sich schon wenige Prozent im Zins auf den Preis der Immobilien auswirken:
| Sollzins | Zinsen gesamt | Preis gesamt |
| 1,5 % | 122.633 Euro | 522.633 Euro |
| 4 % | 260.264 Euro | 660.264 Euro |
Wir nehmen hier einen Kaufpreis der Immobilie von 400.000 EUR an. Ferner beträgt die Laufzeit 15 Jahre und es werden 2 % getilgt.
2024: Zinsen fallen, Immobilien bald wieder im Trend?
Wenn die Zinsen fallen, hat die erheblichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt:
- Günstigere Finanzierung: Sinkende Zinsen führen zunächst dazu, dass die Kosten für Kredite sinken. Immobilienkäufer können Darlehen zu niedrigeren Zinssätzen aufnehmen, was die monatlichen Raten und die Gesamtkosten der Finanzierung reduziert. Dies macht den Kauf einer Immobilie attraktiver.
- Erhöhte Nachfrage: Aufgrund der günstigeren Finanzierungsmöglichkeiten und den niedrigeren Opportunitätskosten steigt die Nachfrage nach Immobilien. Mehr Menschen können sich den Erwerb einer Immobilie leisten oder sehen die Gelegenheit, in Immobilien zu investieren.
- Steigende Immobilienpreise: Mit der erhöhten Nachfrage steigen auch die Immobilienpreise. Verkäufer können höhere Preise verlangen, da mehr potenzielle Käufer bereit und in der Lage sind, zu kaufen.
Für Immobilienkäufer ist es also stets ein Trade-off zwischen Zinskosten und Kaufpreis. Hohe Zinsen drücken Preise. Potenzielle Käufer können Immobilien zwar günstiger erwerben, zahlen aber mehr Zinsen. Niedrige Zinsen drücken zwar die Kreditrate, beflügeln allerdings die Preise der Immobilien.
Den perfekten Zeitpunkt gibt es beim Kauf von Immobilien nicht. Vielmehr gilt es den Zweck, die persönlichen Umstände, Möglichkeiten und Opportunitätskosten zu berücksichtigen.
Weitere Einflussfaktoren auf Immobilien
Selbstverständlich lässt sich die Entwicklung der Immobilienpreise nicht ausschließlich auf die Zinsen herunterbrechen. Zinsen spielen eine zentrale Rolle, das steht außer Frage. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie vollständig aus Eigenkapital bezahlen würden, trifft Sie eine Zinsänderung.
Die Nachfrage am Markt dürfte steigen, da mehr Menschen Zugang zu Kapital erhalten und dadurch den Marktpreis der Immobilien für alle in die Höhe treiben. Folgende Faktoren gilt es ebenso zu beachten, um die Entwicklung von Immobilien richtig einzuschätzen:
Wirtschaftliche Entwicklung
Ein robustes Wirtschaftswachstum führt zu höherem Einkommen und mehr Beschäftigung, wodurch mehr Menschen sich den Kauf von Immobilien leisten können, was die Nachfrage und damit die Preise erhöht. In wirtschaftlichen Abschwüngen sinkt die Nachfrage, da weniger Menschen die finanziellen Mittel für Immobilienkäufe haben, was zu einem Preisrückgang führen kann.
Arbeitsmarkt
Starke Arbeitsmärkte mit niedriger Arbeitslosigkeit und steigenden Löhnen erhöhen die Kaufkraft der Bevölkerung und damit die Nachfrage nach Immobilien, was die Preise in die Höhe treibt. Schwache Arbeitsmärkte wirken entgegengesetzt.
Bevölkerungswachstum und Demografie
Bevölkerungswachstum, insbesondere in urbanen Zentren, führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum, was die Preise steigen lässt. Auch demografische Trends, wie eine wachsende Zahl von Haushalten, die von älteren Menschen oder Einzelpersonen geführt werden, können die Nachfrage erhöhen.
Infrastruktur und Standortqualität
Verbesserungen in der Infrastruktur (wie neue Verkehrsanbindungen, Schulen, Einkaufszentren) und attraktive Standortfaktoren (gute Nachbarschaft, niedrige Kriminalitätsrate, schöne Landschaften) erhöhen die Attraktivität eines Gebiets, was zu höheren Immobilienpreisen führt. Regionen mit schlechter Infrastruktur und niedrigeren Standortqualitäten haben niedrigere Preise.
Bau- und Grundstückskosten
Steigende Kosten für Baumaterialien, Arbeitskräfte und Grundstücke erhöhen die Baukosten und damit die Preise für neue Immobilien. Wenn die Baukosten sinken, können auch die Immobilienpreise sinken, sofern die Einsparungen an die Käufer weitergegeben werden.
Steuerliche und regulatorische Rahmenbedingungen
Steuererleichterungen und Subventionen für den Immobilienkauf oder -bau erhöhen die Nachfrage und die Preise. Strenge Bauvorschriften und hohe Grundsteuern können das Angebot einschränken und ebenfalls die Preise in die Höhe treiben. Änderungen in der Gesetzgebung, die den Immobilienmarkt betreffen, können auch direkte Auswirkungen haben.
Inflation
In Zeiten hoher Inflation sehen viele Menschen Immobilien als sicheren Hafen zur Werterhaltung. Dies erhöht die Nachfrage und die Preise. Zudem erhöhen steigende Baukosten in Inflationszeiten die Immobilienpreise.
Fazit: Nährboden für Immobilien ist gegeben
Mit den sinkenden Zinsen sinken zum einen die Opportunitätskosten für Investoren und zum anderen können sich mehr Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen. Der Immobilienmarkt dürfte in den nächsten Monaten bis Jahren wieder einen Nachfrageanstieg erleben.
Preise für Immobilien dürften wieder an Fahrt aufnehmen und die Situation für die meisten Menschen noch schwieriger gestalten: Der Erwerb von Eigentum ist für die breite Masse jetzt schon unmöglich. Diese Situation dürfte sich die nächsten Jahre verschärfen.
Ob der Immobilienerwerb tragbar und sinnvoll ist, bedarf einer individuellen Analyse. Dabei ist es wichtig, die Lage nicht „schönzurechnen“, sondern realistisch zu bleiben und eher pessimistisch zu rechnen.
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