Die Rolle der Tilgung beim Immobilienkauf
Im Rahmen eines Annuitätendarlehens, das die gängige Form der Immobilienfinanzierung darstellt, wird monatlich eine gleichbleibende Rate an die Bank gezahlt. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Tilgung ist dabei der Teil, mit dem die Schulden abgebaut werden. Die Höhe der Tilgung beeinflusst maßgeblich die Dauer der Rückzahlung des gesamten Kredits. Sie ist somit ein zentraler Faktor bei der Planung der Finanzierung.
Darüber hinaus dient die Tilgung als Instrument zur Risikosteuerung. Sowohl die anfängliche Tilgung als auch das eingesetzte Eigenkapital beeinflussen die Restschuld, die bei Ablauf der Zinsbindung noch besteht und für die eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Eine niedrige Restschuld bietet dabei Flexibilität bei der Gestaltung der Anschlussfinanzierung, insbesondere wenn die Zinsen gestiegen sind.
Die Entscheidung, ob schnell oder langsam getilgt werden soll, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Schnelles Tilgen führt zu einer schnelleren Schuldenfreiheit und bietet mehr Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung sowie eine frühere Generierung passiven Einkommens.
Langsames Tilgen hingegen ermöglicht es, mehr Geld aus den Mieteinnahmen zu behalten, was zur Bildung von Rücklagen oder zum Kauf weiterer Immobilien genutzt werden kann. Letztlich ist die Entscheidung abhängig von den individuellen finanziellen Zielen und Umständen.
Die richtige Tilgung macht den Unterschied
Die Geschwindigkeit, mit der Sie Ihre Schulden begleichen, hängt maßgeblich von der anfänglichen Tilgungsrate ab. Um dies besser zu veranschaulichen, betrachten wir das folgende Beispiel (unter der Annahme von 4 % Zinsen):
| 2 % Tilgung | 24 Jahre |
| 3 % Tilgung | 19 Jahre |
| 4 % Tilgung | 16 Jahre |
| 5 % Tilgung | 14 Jahre |
Der Übergang von einem Zinssatz von 4 Prozent auf 6 Prozent ist erheblich und verdeutlicht die Wichtigkeit, im Voraus sorgfältig zu überlegen, welche monatliche Rate tragbar ist. Dies sollte unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen und der eigenen Liquidität erfolgen. Neben der Tilgung beeinflussen auch die Zinsen maßgeblich die Geschwindigkeit, mit der Sie Ihre Schulden begleichen.
Angenommen, die Zinssätze steigen von 4 Prozent auf 6 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro würde dies bedeuten, dass die monatliche Rate von 500 € auf 666,67 € ansteigt (6 % Zinsen: 500 € + 2 % Tilgung: 166,67 €), statt 500 € (4 % Zinsen: 333,33 € + 2 % Tilgung: 166,67 €). Im Verlauf der Zeit nimmt der Tilgungsanteil zu, da die Restschuld abnimmt und somit weniger Zinsen in der Rate enthalten sind.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Mit dem Ende der Zinsbindung werden die Bedingungen neu bewertet. Wenn das Zinsniveau und die Bankrate unverändert bleiben, bleibt die Gesamtlaufzeit wie ursprünglich kalkuliert. Bei steigenden Zinsen und einer konstanten Bankrate verringert sich jedoch der Anteil der Tilgung in der Rate, was zu einer Verlängerung der Laufzeit führt.
Wenn das Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung niedriger ist, bleibt mehr Spielraum für die Tilgung, was zu einer verkürzten Laufzeit führen kann. Das Ende der Zinsbindung markiert somit einen entscheidenden Zeitpunkt, der über den weiteren Verlauf der Schuldenfreiheit entscheidet.
Nehmen wir wieder das Beispiel von vorhin mit den 4 % Zinsen und einer Zinsbindung von 10 Jahren, ergibt sich nach Ablauf der Zinsbindung folgende Restschuld:
| 2 % Tilgung | 75 % |
| 3 % Tilgung | 63 % |
| 4 % Tilgung | 51 % |
| 5 % Tilgung | 38 % |
Nach einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Tilgungsrate von 2 % sind immer noch 75 % der ursprünglichen Schulden ausstehend. Dies bedeutet, dass ein beträchtlicher Teil der Schulden erneut finanziert werden muss. Eine höhere anfängliche Tilgung führt zu einer geringeren Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.
Eine besondere Form der Tilgung und ihre Auswirkungen: Die Sondertilgung
Sondertilgungen ermöglichen außerplanmäßige Rückzahlungen während der Laufzeit der Finanzierung, die von der Bank genehmigt werden. Dies bedeutet, dass die Bank Ihnen das Recht einräumt, einen bestimmten Betrag außerhalb des vereinbarten Tilgungsplans zurückzuzahlen, wodurch die Schulden auf einen Schlag reduziert werden. Warum jedoch muss die Bank einer Sondertilgung zustimmen?
Dies liegt daran, dass durch eine schnellere Rückzahlung des Kredits insgesamt weniger Zinsen an die Bank gezahlt werden. Trotzdem ist es üblich, dass die Bank jährlich eine Sondertilgungsmöglichkeit von bis zu 5 Prozent des Restschuldbetrags gewährt. Die Option zur Sondertilgung bietet eine Flexibilität, die es Ihnen ermöglicht, eine höhere Tilgung als ursprünglich vereinbart zu erreichen.
Darüber hinaus können Sondertilgungen auch als Mittel zur Risikosteuerung vor der Anschlussfinanzierung dienen. Wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung gestiegen sind, muss die Restschuld zu einem höheren Zinssatz beglichen werden.
In diesem Fall kann es sinnvoll sein, kurz vorher Sondertilgungen durchzuführen. Dadurch werden die Schulden erheblich reduziert, was bedeutet, dass der höhere Anschlusszins auf einen niedrigeren Restschuldenwert fällig wird, was zu einer geringeren Bankrate führt.
Fazit: Die „richtige“ Tilgung hängt von vielen Faktoren ab
Bei der Tilgung in der Immobilienfinanzierung ist die richtige Vorgehensweise entscheidend. Die Tilgungsstrategie hängt von verschiedenen Faktoren wie der persönlichen Risikobereitschaft, individuellen Zielen und den Konditionen der Bank ab. Nachfolgend geben wir Ihnen vier Empfehlungen als Orientierung:
Es ist wichtig, sich finanziell nicht zu sehr zu belasten. Vereinbaren Sie eine anfängliche Tilgung, die Sie monatlich problemlos bewältigen können, auch wenn es zu Engpässen bei den Mieteinnahmen kommen sollte.
Bei Kapitalanlagen im Speziellen gilt: Eine langsame Tilgung ist aus finanzieller Sicht oft vorteilhafter, da sie den Hebeleffekt effektiv nutzt und langfristig den Vermögensaufbau unterstützt. Aus steuerlicher Sicht ergibt eine langsame Tilgung ebenfalls mehr Sinn, da diese bei Kapitalanlagen steuerlich geltend gemacht werden können.
Sie sollten danach streben, Ihre Schulden zügiger zurückzuzahlen, wenn Sie eine Immobilie als Altersvorsorge halten. Ein zu geringer Tilgungssatz erhöht das Risiko, insbesondere bei steigenden Zinsen, da Sie möglicherweise nicht schnell genug von den Schulden befreit werden.
Wenn Sie eine Immobilie in einem weniger attraktiven Standort erworben haben, kann es sinnvoll sein, schneller zu tilgen. Dies liegt daran, dass Ihre Schulden immer dem realen Wert gegenüberstehen. Bei einem tendenziell sinkenden Immobilienwert ist es ratsam, die Schulden schneller zu reduzieren, um das Verhältnis zwischen Schulden und Wert auszugleichen.
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